Projekt domu bez pozwolenia na budowe – jakie kryteria należy spełnić?

Zmiana w przepisach prawnych ze stycznia 2022 roku przyniosła ciekawe rozwiązanie dla miłośników małych, przytulnych domów. Dowiedz się, na jakich warunkach możesz wznieść wolnostojący budynek mieszkalny bez pozwolenia na budowę i czy jest to opłacalne rozwiązanie.

Czy można wybudować dom bez pozwolenia na budowę?

Tak! Możliwość wzniesienia domu bez pozwolenia na budowę, kierownika budowy oraz dziennika budowy to ogromne ułatwienie dla wszystkich osób, którym marzy się jak najszybsza przeprowadzka do własnych czterech kątów. Dotyczy ono budynków, których powierzchnia zabudowy nie przekracza 70 metrów kwadratowych. Powierzchnię tę oblicza się następująco:

• W całości należy uwzględnić pomieszczenia lub ich części o wysokości równej lub większej niż 2,20 metrów;
• W 50% należy uwzględnić pomieszczenia lub ich części o wysokości od 1,40 metra do 2,20 metra;
• Pominąć można pomieszczenia lub ich części o wysokości poniżej 1,40 metra.

Kolejnym warunek nakazuje, by dom był budynkiem wolnostojącym i stanowił jedyny taki obiekt na 5 arów działki. Wyznaczony zgodnie z przepisami obszar oddziaływania domu musi w całości mieścić się na działce, na której stawiamy ten obiekt. Podczas szacowania tego obszaru bierze się pod uwagę na przykład zacienienie, które wywoła nasz budynek oraz odległości konieczne dla skutecznej ochrony przeciwpożarowej.

Dodatkowe wymogi dotyczące domów bez pozwolenia na budowę nakazują, by:

• Osoba planująca przedsięwzięcie była właścicielem działki i złożyła oświadczenie, że stawia budynek w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych;
• Budynek miał maksymalnie dwie kondygnacje;
• Budynek zachowywał wymagane prawem odległości od granic działki i inne postanowienia prawa budowlanego.

Kształt dachu i możliwość zaaranżowania ewentualnego poddasza będą zależeć od planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego w danej miejscowości. To właśnie ten dokument uwzględnia lokalne uwarunkowania klimatyczne, które często przesądzają o stopniu nachylenia dachu.

Formalności, które i tak Cię nie ominą

To, że nasz dom może zostać wzniesiony bez pozwolenia na budowę, nie oznacza, że możemy po prostu pewnego poranka rozpocząć przedsięwzięcie bez dopełnienie żadnych innych formalności. Na obszarach pozbawionych planu miejscowego musimy uzyskać warunki zabudowy (WZ), na wydanie których urząd gminy ma 21 dni.

Następnym zadaniem jest zgłoszenie budowy – tej czynności możemy dokonać online. W tym wypadku nie potrzebujemy już żadnej zgody, zaraz po zgłoszeniu możemy więc przystąpić do naszej inwestycji. W ramach zgłoszenia musimy oświadczyć, że przyjmujemy odpowiedzialność za kierowanie budową (jeśli postanowiliśmy nie zatrudniać kierownika budowy) oraz że dołączona dokumentacja jest kompletna.

Samo zgłoszenie wystarczy, jeśli planujemy postawić dom na terenie posiadającym plan miejscowy. W tym wypadku jednak należy przesłać do nadzoru budowlanego i projektanta sprawującego nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem zawiadomienie o planowanym terminie rozpoczęcia robót.

Co musi znaleźć się w projekcie domu bez pozwolenia na budowę?

Jak możesz zatem wywnioskować z informacji, które zamieściliśmy powyżej, dom można wybudować bez pozwolenia na budowę tak długo, jak nie przekroczy on określonego metrażu i wysokości a cały jego obszar oddziaływania zmieści się na naszej działce. Wszystkie te warunki powinny zostać wykazane w projekcie.

Prawo nie narzuca nam żadnych ograniczeń, jeśli chodzi o materiały. Nie potrzebujemy zatem pozwolenia na budowę, by wznieść dom murowany, drewniany, modułowy ani szkieletowy lub kanadyjski. Ta dowolność sprawia, że właściciele przyszłych domów pragną, by budynek w pełni wyrażał ich poczucie stylu.

Z tego powodu zamiast kupować gotowy projekt domu do 70 m², których w ostatnich miesiącach powstaje bardzo wiele, warto zamówić w sprawdzonym biurze architektonicznym indywidualny projekt domu. Ponieważ dysponujemy ograniczoną powierzchnią, warto zadbać, by w jak największym stopniu organizacja mieszkania odzwierciedlała nasze potrzeby. Indywidualny projekt domu uwzględni także walory widokowe działki, oświetlenie słoneczne, ukształtowanie terenu i inne wytyczne zgodnie z życzeniem klienta.

Pomimo możliwości złożenia oświadczenia, że przyjmujemy odpowiedzialność za kierowanie budową, warto zatrudnić kierownika budowy. Takie działanie zwiększy nasze szanse na późniejszą sprzedaż nieruchomości, ponieważ potencjalni kupcy będą mieli więcej zaufania do jej konstrukcji.